有关宅基地的常见法律问题

宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地，在地类管理上属于(集体)建设用地。随着市场经济的发展和城镇化进程的加快，农村宅基地产生了诸多问题。如何科学有效地处理和应用农村宅基地，对其相关法律问题进行梳理有很强的现实意义。本文以法律视角对农村宅基地常见问题进行梳理，以期对大家有所帮助。

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农村“一户多宅”，应如何认定?

根据我国《土地管理法》第六十二条的规定，农村村民一户只能拥有一处住宅，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。我省宅基地最大面积标准是不超过264平方米。

根据《山东省农村宅基地管理办法》的规定，农村村民申请住宅用地，需要达到实质要件和程序要件：

实质要件是：

1、本村村集体经济组织成员;

2、符合单分户的条件，比如，已结婚、分家立户，即户口已经单独分户。

程序要件是：

应先向村委会申请，村委会应当召开村民或村民代表大会讨论，如经过村民代表大会多数通过，呈报国土资源部门审核，再由县级人民政府批准。

由于我国人口众多，土地资源稀缺，我国关于农村宅基地的法律是，坚持“一户一宅”的法律制度，不允许“一户多宅”。因此，一户多宅一般是不允许的，也是不合法的;常见类型，比如：不符合正常分户的一户多宅;建新未拆旧的一户多宅;通过骗取审批手续建造的一户多宅;没有任何审批手续的违法建设等。但是，有例外情况，比如，通过合法继承房屋取得的宅基地使用权、本村村民通过合法买卖多出来的房屋，通过与父母分户新建的房屋，虽然是一户多宅情形，但是具有合法事由，不算违法情形。

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村集体如何依法收回宅基地使用权?

首先符合法定条件：

1、不符合法律规定或没有合法事由的一户多宅;

2、户口已迁出且不居住的宅基地;

3、集体供养的五保户死亡后腾出的宅基地;

4、非法占据的宅基地;

收回的法定程序：

根据《土地管理法》、《土地管理法实施条例》等法律规定，村委会对不符合一户一宅情形的宅基地有权收回，因为村委会对宅基地具有所有权，村民仅有宅基地使用权。收回的程序，一般是村委会进行调查核实，召开村民代表大会，呈报国土资源部门审核，再经县级人民政府批准。

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祖孙三代均已不在本村生活或外嫁女的情形，村集体如何收回宅基地?

首先，应解决户口问题，清理户口，以便准确确定“家庭户”的问题。

其次，要排除合法继承房屋的问题，以便准确界定宅基地是否合法使用问题。但是注意的是，房屋继承人对宅基地上房屋只能有使用权，没有修缮权，房屋倒塌后，不能再重建。

针对外嫁女问题，可以先征求其婆家村居的态度，看婆家村集体是否承认其为村集体组织成员。

针对祖孙三代不在本村生活居住的问题，已在外地生活的孙辈们来主张权利，主要看房屋是否倒塌，是否有合法继承关系存在，是否还是本村集体组织成员。

刘继英

行政庭庭长

三级高级法官

来源：济南中院