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未经出租人同意的转租合同的效力

来源：法大大发布于：2019-09-16

　　在房屋租赁过程中，承租人可能会因为某些原因将承租房屋进行转租，若此行为未经过出租人的同意而为之，那么转租合同的效力是怎样的呢？下面就由法大大为大家介绍未经出租人同意的转租合同的效力，希望能对大家提供帮助。

未经出租人同意的转租合同的效力

　　一、未经出租人同意的转租合同的效力

　　根据《合同法》第二百二十四条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

　　根据上述规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除租赁合同，但法律并没有规定承租人与次承租人之间的租赁合同归为无效。

　　二、出租人是否可以请求法院宣布转租合同无效

　　应当进行缩限，也就是除非出租人有证据证明转租合同符合《合同法》第五十二条所规定的五种无效情形，即：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定，否则，不应直接认定转租合同无效。当然，如果出现上述无效情形，出租人主张无效当不受司法解释第十六条设定的六个月期间限制。

　　三、非法转租的法律后果

　　（一）出租人的法定解除权

　　1、承租人非法转租，出租人享有法定解除权（《合同法》第224条第2款）；

　　2、房屋租赁合同中，出租人知道或应当知道承租人非法转租，但在6个月内未提出异议的，6个月期满，出租人的法定解除权消灭（《城镇房屋租赁合同解释》第13条）。

　　（二）非法转租与不当得利

　　1、租赁期间，承租人擅自转租收取的租金，对出租人不构成不当得利（《合同法》第225条因承租人对租赁物享有收益的权能）；

　　2、承租人非法转租，出租人解除租赁合同后，出租人拒不返还租赁物，继续出租收取的租金，对出租人构成不当得利。

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